置業的投資態度

禤中怡很少談樓，皆因前面有更權威的施永青，他做的正是地產生意，對樓市走勢，甚至光怪陸離的也必瞭如指掌。不過，看完一則新聞後，也想談置業的投資態度。

日前閱報，有一對夫婦因擔心失業而無法供樓，竟想到燒炭自殺的慘劇，幸好及時臨崖勒馬，打消念頭，性命得保，至於情況如何，相信傳媒已無興趣再追蹤。

問題是，報道提到他倆於2000年以120萬元購入屯門大興花園600餘呎單位，資金來自房委會貸款80萬元，及銀行按揭38萬元，即代表該對夫婦出資僅2萬元便上車。

禤中怡一向認為置業並非單純以「自住」為藉口，就可以不理自己的物業價值升跌狀況，因為「物業」無論作何種用途，價格的變化對仍在按揭中的物業具有槓桿特性，可算是投資的一種，而任何投資也需時常檢討，更要在非常時期作非常決定，否則分分鐘陷入萬劫不復的境地。

就以該對夫婦為例，其投資力度可能比孖展認購新股還大。若報道正確的話，他們以2萬元去「持有」一個價值120萬元(以買入價計)的物業，即槓桿比率達60倍，或可說孖展比率達98%，試問買新股的孖展率也只有90%，投資者最低限度也要有一成資金吧！可見以小控大的威力，不過，就算用現有95%按揭保險計，其實本金投入太少，風險自然提升，如樓價稍有波動便變「負資產」，若同時又不保持一定金額的流動資金，遇上任何問題時，便會出現這種不知所措所引發出來的不必要念頭。

無疑，每日為口奔馳，失去工作更是頭等大事，缺乏安全感絕對可以理解，因為現金流就等如身體上的血一樣，血液流動不足，身體自然出現問題。

有朋友最近剛巧亦被裁員(不要以為經濟好景就等如無裁員)，他選擇即時找其保險和財務顧問，查看自己手上的資產情況，同時決定放售自己正供款的住宅，藉此減低供樓支出，而更重要的是舒緩心理壓力。

但問題是，二手樓缺乏發展商促銷一手樓般的競爭力，如不能對買家提供甚麼置業優惠，例如先住後付、樓盤未設有大型會所等，故要有心理準備，需要放售一段時間方可脫身。

幸運的是，朋友尋覓一段時間後，終找到另一份工作，但這次事件已提醒他，現金流的重要性，以及事先儲蓄，以作應付突如其來的資金需要。

其實，置業的確是一般人的夢想，禤中怡亦希望大家願望成真，但理財的態度亦相當重要，如計算自己供樓所佔收入比重，扣除其他開支後，能否保持有一定儲蓄，因為人生並非單單是為一層樓，還有你的退休生活呢！

的確，面對現金流出現負數，即入不敷支，投資者第一步應是減輕憂慮，其中最好的方法就是減少支出，甚至可能要忍痛「斬纜」，出售物業，畢竟樓宇按揭尚未供完，代表你尚欠銀行貸款，而貸款是要定期償還的，故售樓後轉為租樓，絕對不是失敗的行為，相反是聰明的決定，因為不但能透過手上資源應付基本生活，亦可延長搵工時間。

看見這對夫婦有尋死的勇氣，禤中怡建議他們何不轉化為搵工的動力，即使一時三刻或許找不到合適的工作，也可先騎牛搵馬，一邊保持有現金流入(就是那份薪水嘛！)，邊找更理想的工作，才是真正投資(人生) 之道！

城市集中化
日本一招免簽證果然奏效，香港人去東瀛就如往返深圳般方便，身邊已有不少朋友出發往當地度假，相信在這個假期，料不少讀者也會以這個國家做旅遊地點。
在眾多地點中，又必以其首都東京做落腳點，畢竟新潮物多，在新宿見到的香港人數目，絕對不少呢？

其實，除遊客外，本土居民原來也湧向東京。據當地土地部門統計，於06年淨流入的人口數目達90,079名，較05年的86,562名多3,517名，從數字上看好像增長不多，但原來淨流入數字已是43年以來新高，之前的紀錄於1963年所錄得，當年淨流入的人口為109,448名，而那時正好是日本經濟高增長期。

除東京外，連同附近的千葉、神奈川和埼玉3個縣也受惠，4個地方合共淨流入132,033名人口。至於另一個亦受當地人歡迎的地方就是名古屋，大家還記得這個地方曾舉辦世界博覽會嗎？連同附近3個縣，去年也吸引17,874名淨流入人口，相信世博已為該地方帶來不少經濟機遇。

這個數字是否代表日本經濟全面復甦，相信有待考證，但所謂人望高處，水向低流，如果有人力需求，自然要搶奪這方面資源。不過，這問題已引發與其他城市之間的貧富懸殊愈趨惡化。日本政府估計隨著人口下降，將可能有2,600條村落消失！這種情況在內地已屬司空見慣，估不到日本這種經濟成熟的地方，也面對這種社會現象，但地方與地方之間的貧富懸殊趨勢只會愈拉愈闊，人口集中的地方也面臨資源緊張問題，大家估一估東京樓價會否再飛升呢？

至於大家知道流失人口最嚴重的又是甚麼地方呢？當然是天氣嚴峻、商業機會較少的地區，這個地方就是北海道也，流失18,386名人口。

後記：禤中怡向讀者們報告胖媽媽病情，據ICU方面消息，母親可望日內轉往一般病房，繼續接受治療，而她目前已逐漸清醒過來，並嚷著希望吃東西，真的感謝上帝對我們一家的恩惠，並在此感謝廣華ICU各醫護人員對家母的照顧，並對讀者的關心致以衷心感激。

(4月2日刊於《am730》)