PE炒到730倍

大市升到麻木，恒指與32,000點近距離一望後回落，幸好尾市仍微增51點至31,638點，再在收市見新高，但股份已個別發展，甚至有回落，主要靠四大內地銀行支撐，不讓淡友有翻身機會，但小心後市挾好倉。


禤中怡見到有兩隻新股準備招股，當然要望實，因為阿里巴巴(1688)炒旺新股，即使百倍PE(市盈率)都不怕，入飛不絕，萬一抽到的話，就更像抽中頭獎般。


至於跟隨招股的眾安(672)屬潮興的內地房地產股，理應會吸引散戶注意，因為四叔推介的也是內地房地產股如碧桂園(2007)、雅居樂(3383)等，之不過，眾安招股認真神奇，預測今年盈利3.44億元(人民幣，下同)，但當中含有大量「水份」，即非經營性項目貢獻也，包括投資物業重估增加3.15億元，加上一個叫做「確認遞延稅項的法定稅率下降」的部分，又涉1,100萬元，即全年實質賺取的只有1,800萬元，以招股上限6.67元計算，PE要730.5倍！相信這是久久未見的進取態度，即使計入投資物業重估收益，也要38.2倍，你話公司管理層有多看好前景！


回想起碧桂園當時招股市盈率最高為21.3倍，真的不可同日而語，莫非市場興旺到令人難以置信？再看看眾安06年度業績，該集團純利亦只有8,196萬元，即使不計投資物業重估所增加的3,297萬元，相信也有4,899萬元盈利，那麼是否代表07年實質純利反比06年有所下跌呢？至於為何在短短一年間，投資物業重估能夠大增，令業績「猛進」，原來最重要的是，有個在杭州叫「恒隆廣場」項目(與恒隆地產(101)應無任何關係)於年底落成，屆時就可以由「在建物業」變成投資物業入帳，認真高明。


禤中怡還喜歡看公司負債狀況，因為分分鐘影響營運表現。眾安流動負債隨業務擴大而滾存至18.8億元，部分貸款原來向非銀行的機構和公司僱員借的。眾安解釋，銀行限制向房地產商提供營運資金的融資才出現這種情況，法律顧問已表明此種做法違反內地法例，但上市前已償還這類貸款，顧問亦補充不會造成法律後果，但禤中怡看來看去，實不明白資金來源的箇中底蘊。


市場關注的另一元素必然是cash flow，即現金流，如果公司周轉不靈，即應收帳無法收到，怎樣繳付應付帳呢？眾安在過去3年的現金流量就夠勁，每年來自經營方面，以及投資活動方面所產生的都是現金流出淨額，禤中怡以為看到科網熱潮時期的公司帳目，只管「燒錢」，總有出頭天似的。當然，做地產需時發展，回籠資金要再投資，就像流水作業般運作，但除了經營風險外，其他宏觀風險又怎樣管理妥當，相信是財務主管的責任了。禤中怡已提到內地建立土儲，彈藥不能少，所以近年大量發展商登陸港股，但投資者也要做分析研究，免浪費資源。


(10月31日刊於《am730》)