大摩與八佰伴

大家北望神州，如果上市公司只有歐美出口業務，在內地無生意往來，分分鐘被投資者唾棄，而地產商參與內地房地產更已是指定動作。


且看新鴻基地產(016)昨日派成績表，賺多少已不是焦點，最關注的是如何投資內地，只見管理層話要加大注碼投資內房地產就知，而中型地產商如九龍建業(034)的領導人，被稱為「澳門李嘉誠」的柯為湘都話要加快發展內地物業步伐，恐怕這股洪流勢難阻擋。由於藍籌股受內地因素影響的程度必漸增，日後美國「打乞嚏」，香港不會有感冒，最多咳兩聲，內地經濟變動才會牽動神經。


不過，新地近年重頭戲依然是九龍站上蓋物業項目，因為「食正」西九條水，特別是那個環球貿易廣場(ICC)，更要與中環這個龍頭金融區爭一日之長短，但也是一幢高智能甲級寫字樓而已，怎樣才能增強競爭力呢？要麼減價招徠，或者是提升價值，而新地相信較喜歡用後者，就是以引入品牌商戶幫物業增值，當然亦可能提供優惠條款。


ICC項目就獲摩根士丹利一口氣租用其10層樓面去提升知名度。令人費解的是，大摩出手豪氣外，甚至將一直於香港營運的亞太區總部遷入該項目，絕對是大膽決定，因傳統金融中心地位非中環莫屬，將總部移離，究竟對業務影響有多大呢？不要小看這個舉動，皆因聚集一起的好處就是快，吸生意也較易，古代市集的出現何嘗不是如此？很多專業服務如會計、法律等都要部署重兵在中環，即使加租如何厲害也不輕言遷出，否則分分鐘連生意也失掉。


投資界朋友也不明白大摩為何租用龐大樓面。資料顯示，大摩租用ICC的樓面35萬方呎，比目前在中環交易廣場租用約20萬方呎樓面還多75%。話雖金融行業靠人為主，莫非呎價平，抑或是看好未來數年發展，樂於做開荒牛？


其實，新地採取這種策略已非第一次，而是不斷重複這個成功方程式。最經典之作，非當年發展沙田這個新市鎮時，如何將新城市廣場變成區內地標，兼刺激人流的策略，就是引入八佰伴百貨店，帶起日式百貨潮流，不單區內居民，連其他地區的購物行街人流也走過來，變成熱點。禤中怡上周往新城市廣場，這個翻新再翻新的商場依然有活力，更是擠擁不堪，名店樂於進駐。


另一例子就是將軍澳東港城。這個新發展區於當年可算是渺無人跡，雖然附近物業發展項目陸續落成，人流始終要慢慢增加，故要將商場搞旺，就找來另一百貨店吉之島，成為區內購物好去處，要租出餘下商場樓面問題自然不大。當社區成熟，吉之島的聚焦作用已減弱，加上已有一定人口基礎，商場人流不再是問題，新地拿回吉之島的樓面再發展，提升整體租金收益，商業頭腦認真高。


(9月14日刊於《am730》)