靚地渴市舊樓有價

禤中怡的朋友近日遞上一張宣傳單張，原來居於堅道的他接到田生地產提出收購建議，可見舊樓有價。田生地產主要收舊樓，當然名字非一般業主所熟悉，但該公司其實已有逾20年歷史，堪稱華資地產收買佬，最近變相借殼上市，藉收取全美國際(8136)一批可換股票據收購田生地產，若創辦人區永華行使換股權，將佔近30%股權而成第二大股東，兼建立一個融資平台。近似例子就是金朝陽(878)，收購舊樓重建，或將完整業權地盤出售，最經典的莫過於當年買入銅鑼灣的舊樓，甚至不肯割讓，最後建成銅鑼灣金朝陽中心，令該集團藉一幢物業就可翻身。


至於田生在單張中，話自己處理過的收購物業逾400幢，是老物業救星，更話做過中半山英輝台5至7號和西摩道9A至H全部物業共100個業權，涉資8億元，最近又完成德輔道西454A至462A美景大厦共80伙。田生在單張中表明，代表一準買家洽商，購入價面議，一旦落實成交，即付3萬元，之後再付大訂，即為樓價10%，於簽約後20日後支付，尾數簽正式合約後付清，但條件就是全部業主需同時簽臨時買賣合約，兼共同交易。要打動芳心，當然要找賣點，田生指朋友的物業樓齡相當，設施欠奉，老化極嚴重，更可能要集資處理污水渠等，所以最適宜重建，希望朋友肯易手。


田生頻頻出手成功，據報道最近又以2億元獲得堅道38至42A號逾91%業權，並將出價8,000萬元冀再取得鄰近44號，以便合併重建。


時移勢易，現在收樓比以前方便，「落釘」吊高來賣機會相應減少，但遇上大集團出手，你是業主也要懂得如何開價啦！這些中介公司便可扮演收樓角色，然後集齊業權才「一LOT」售予大發展商。由於靚地買少見少，重建已漸漸成為近年發展商的投資商機。


其實西半山過去亦出現過業主聯合委託代理行作聯合招標，以便提高出售價，雖然該物業集合逾九成業權，但最終因發展商出價未達業主預期，未能成功出售，究其原因，是發展商考慮統一業權存在的風險，據悉，當其中一伙未有參與聯合招標的單位，為某發展商透過有限公司持有(一般小業主或不知情)，如新買家申請強制拍賣，不排除該發展商亦會出價競投，令成交現變數；如與該發展商合作，又分薄利潤。


要數聯合招標成功個案，則要數北角新東方臺1至3號及6至15號住宅物業，由於該幅地皮接近4萬方呎，當時曾有多家大型發展商出價洽購，最終招標結果，據悉亦只收得兩份標書，結果由新世界(017)夥協成行以6.5億元購入，其實其他發展商較難與之爭奪，因新東方臺的4、5號地段單一業主正是新世界及協成行，故不是每個買家都有把握爭取到擁有全數1至15號地段的呢！


港股大升賀回歸
港股昨日大升378點，再創出歷史新高，賀香港特區回歸十周年，但對禤中怡一位喜歡炒賣細價股的朋友來說，與股災無異。原因是，此君上周開始，買入一籃子「德祥系」的股票，包括德祥(372)及錦興(275)，到昨日見市況氣勢如虹，更撲入澳門祥泰地產(199)。但3家股份在大升市之際，相反覆下滑，跌幅介乎2.7%至6%，朋友戲(氣)言，難道被市場喻為「爆棚哥」的系內股份，捧場的「粉絲」無爆棚食仲要食詐胡？


提起大市，禤中怡亦有不甚留意市況走勢的友人，上周六聚舊，表示已經將手頭的強積金(多屬於保本及保證基金)，轉為高增長或亞洲地區基金，理由是，港股升完再升，不想平白錯過賺錢機會云云。禤中怡暗忖，以恒指現水平的預測市盈率，大約16倍，若按以往港股平均20至22倍的見頂水平來作準，恒指真的是有機會上試28,000點，才見頂回落，亦不足為奇。但從一位完全不問投資，也不會投資的友人行徑來看，市況大升，確實已經吸引了一些從沒投資經驗的新手入局。而恒指升抵現水平，在貪婪與謹慎之間，如何選擇？禤中怡的理解是，若按個人的好惡，在金魚缸內馳騁，責任與風險自負，但對一般僱員的退休老本，本人意見就不傾向過分進取。


(7月4日刊於《am730》)