Sunday, April 23, 2006

香港富豪的中國第一豪宅

中國經濟起飛,新發財多了,如豪宅一類侈奢品自然大有市場,香港人永遠識搵錢,香港大型地產商們近年積極到國內發展,但在豪宅市場上卻不見得有甚麼代表作,反而二、三線上市公司世茂國際(649)老闆許榮茂旗下的國內樓盤,卻成為了中國第一豪宅。在剛公布的中國別墅100強中,許榮茂旗下世茂集團的上海世茂佘山莊園別墅排在首位,據講單楝別墅售價達2.5億元人民幣。

而06年中國十大別墅中北京地區就佔了五席,分別是北京東山墅、香江別墅、觀唐中式宅院、香山81號院及天鵝堡等。多年前禢中怡曾在公幹時,碰上許榮茂,有趣的是,雖然這名香港富豪十分低調,但在國內卻甚具知名度,且曾登上富豪榜,但在香港機場裡,他還是獨個兒拿著公事包在等飛機,與一般超級富豪的排場有著很大分別。

說回國內豪宅市場,內地政府多番推出政策壓抑大城市的樓價,但首都北京的住宅,尤其豪宅的售價屢創新高,這些售價高昂的豪宅,每平方米動輒要人民幣24,000元,買屋要1,000萬人民幣不足為奇,可是並不代表有錢就可以買到豪宅,還要講求身份。有錢買豪宅自不待言,開Benz、BMW、Lexus只是「基本規格」,有幾多身家也要看身份,就算是大公司的CEO也未必可以買,外商高層主管圈就流傳一宗「真人真事」,據說有個在世界知名跨國企業駐京的大中華區CEO,想見識下內地貴價的地產項目,竟然食閉門羹,原來在地產商眼中,CEO只不過是打工仔,身份及不上企業的大老闆。

即使是成功的商人也並非一定有「豪宅入場券」,聽講有個在上海、北京及香港擁有十幾個物業的女企業家,「微服」到北京四環路外一個號稱北京最貴豪宅之一的公寓睇樓,卻因為她身穿牛仔褲,被售樓員拒於門外,連示範單位都不得其門而入。

這些豪宅不僅要講求財富,也講求營造品味甚至塑造出一種「貴族文化」,其中北京華遠集團總裁任志強早前提出一個論調,「過去中國都是『窮人區』,現在出現『窮人區』和『富人區』是很正常的,就像讓一部分人先富起來一樣,也要讓一部分人先住進『富人區』,以後才能都變成『富人區』。」

內地很多地產商支持任志強建「富人區」,但一般人就覺得加劇社會分化。不過,北京師範大學金融研究中心上月底發表《中國房地產金融安全評估報告》,指出內地房地產的銷售速度,在2002年已經追不上投資速度,導致近年空置樓房面積超過1.2億平方米,尤其以沿海城市最為嚴重,至少積壓4,000億人民幣。

據報告分析,華東地區過去3年的樓價,每平方米平均為4,000元人民幣,在北京、上海、南京的樓價更要高些,就算以4,000元一平方米來計算,至少70%城市居民沒能力買樓,估計樓價也會在下半年開始,扭轉歷時4年的樓價急升情況,甚至有多達九成的房地產商幾年內要執笠。北京師範大學金融研究中心主任鍾偉認為,現在到了房地產業的重大轉捩點。

廣州最近有地產商被指蓄意囤積樓盤,甚至有傳聞新樓盤囤積達三成,刻意將樓價抬高一成二,但有風聲指中央不排除會推出新政策,強令這些樓盤要即時全數出售,隨時會引發樓市急跌的危機。

王維基回信

日前刊出《弱者企業家——王維基》一文,城電主席王維基以電郵回應,全文如下︰

禢中怡君:

今天參閱報章資料,發現閣下於AM730的「中環博客」專欄中提到我們,我已一字不漏地讀畢全文,特此來函分享一些感受。

集團發展得到外界人士的關注和部份認同,對於我以及全體員工,誠是一種鼓舞。對於閣下所言,想起城電,就只會想到愛打綠色領帶的我,我同意這是真實的情況,因此,近來在某些公開場合中,我亦會帶同集團的其他管理層出席,增加外界對他們的認識。我亦非常同意,閣下指出我們現有的宣傳手法、營運與策略不能再一成不變,實在說得再正確不過;其實,閣下已點中集團正面對的重要課題。然而,改革的路並不易走,也不是一朝一夕能夠完成的工程;在日後管理的路上,我將銘記閣下的意見,希望集團得到更健康的發展。

順頌公祺,並期待閣下更多的傑作。

王維基謹啟

證券公司生意難做

港交所(388)昨日再創新高,正好反映近期股市如何暢旺。

大家可能認為市旺證券商必可受惠,不過實情並非如此。有在證券行買過股票的也會知道,其實過去一兩年證券商的交易佣金已十分具競爭力,表面上不少已低至0.15%,更甚者還提供0.125%的優惠。然而,這亦無助改善他們的業績,主要是來自銀行方面的競爭。現時不少銀行提供的服務雖然不算妥善,不過安全以及方便可能是投資者最關心的問題。最少香港上市的銀行全部亦十分穩健,資本充足比率亦遠高於金管局規定的水平。

上市幾間證券公司已算是較為具知名度,包括新鴻基(086),大福(665),以及南華(619)。不計本身的炒賣活動,單看證券佣金收入的表現令人失望。

雖然去年股市尚算暢旺,05年的每天平均成交額較04年高出14%至183億元,但這幾間華資證券行的經紀業務的營業額以及經營溢利均面對壓力。南華的情況更壞,竟然轉盈為虧,如非有非現金的投資物業升值收入,公司已錄得虧損。

06年開始,股市的交投轉旺,平均成交超過300億元。加上不少狂抽新股的孖展活動,應有利傳統證券商。不過,最近銀行在這方面又受批評,主要因為銀行不願意作更多貸款,導致多家證券行借「爆倉」。

部分銀行可能預留資金予本身客戶,而這情況在未來中銀或其他大企業來港上市時,矛盾或會再加劇。香港的證券行看來前景仍然未明。不過,國內的情況則有所不同。銀行的證券業務仍然未發展成熟,加上非利息收入佔總收入的比重亦低,看來仍需一段頗長時間才可與證券行爭客。

(21-04-06 刊於《am730》)

6 Comments:

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